Jak skutecznie dochodzić

Właściciele działek, na których posadowione są urządzenia przesyłowe, takie jak np.: linie energetyczne, sieci gazowe czy wodociągowe, mogą skutecznie ubiegać się o odszkodowanie od przedsiębiorstw przesyłowych, a także żądać ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu.

Podstawę prawną roszczeń właścicieli nieruchomości stanowi, wprowadzona do kodeksu cywilnego w dniu 3 sierpnia 2008 r. instytucja służebności przesyłu, regulująca kwestie korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Podstawowym celem wprowadzonej regulacji miała być ochrona interesów właścicieli nieruchomości oraz uregulowanie stanu prawnego wszelkich urządzeń przesyłowych posadowionych na nieruchomościach. Dotyczy to między innymi słupów energetycznych, linii wysokiego napięcia, rur gazowych, a także urządzeń doprowadzających i odprowadzających wodę, których stan prawny bardzo często budzi poważne wątpliwości. Okazuje się bowiem, iż w większości przypadków urządzenia przesyłowe znajdują się na nieruchomościach bez podstawy prawnej. Na mocy wprowadzonej instytucji właściciele obciążonych nieruchomości uzyskali narzędzie umożliwiające skuteczne domaganie się uregulowania stanu prawnego tychże urządzeń, a także dochodzenie wynagrodzenia za korzystanie z ich nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Roszczenia, z którymi może wystąpić właściciel obejmują żądanie:

  1. ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu na podstawie art. 305 1 KC i n.;
  2. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe;
  3. wykupu nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe w trybie art. 231 § 2 KC;
  4. usunięcia urządzeń przesyłowych z nieruchomości.

Wybór roszczenia, z jakiego może lub powinien skorzystać właściciel uzależniony jest od stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, a w szczególności od tego, czy przedsiębiorstwo przesyłowe wzniosło urządzenia legitymując się odpowiednim tytułem prawnym, takim jak decyzja administracyjna, umowa, bądź orzeczenie sądu, czy też bez takiego tytułu. Praktyka pokazuje, iż najczęściej właściciele korzystają z dwóch pierwszych uprawnień, tj. roszczenia o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu, które umożliwia nie tylko uregulowanie stanu prawnego urządzeń przesyłowych, ale również gwarantuje zapłatę za korzystanie z nieruchomości oraz roszczenia o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości za czas, kiedy przedsiębiorstwo przesyłowe "używało" nieruchomości bez podstawy prawnej.

ROSZCZENIE O USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU

Wnosząc o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu, właściciel opiera swoje żądanie na przepisieart. 3051 k.c., zgodnie z którym: "Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)." Służebność przesyłu jest zatem prawem rzeczowym polegającym na tym, iż przedsiębiorca zamierzający wybudować lub będący właścicielem urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 (tzw. urządzenia przesyłowe), może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej - nie będącej jego własnością - zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

Jak wskazuje orzecznictwo Sądu Najwyższego, służebność przesyłu może mieć zastosowanie nie tylko w stosunku do nieruchomości, na których urządzenia przesyłowe już istnieją, ale również do takich, na których przedsiębiorca urządzenia te dopiero zamierza wybudować. Dzięki temu istnieje możliwość objęcia tą regulacją zarówno tzw. zaszłości, jak i zabezpieczenie interesu prawnego właścicieli tych nieruchomości, na których owe urządzenia będą miały powstać w przyszłości. Oznacza to, iż w jednym i drugim przypadku właściciel nieruchomości, na gruncie omawianej instytucji prawa cywilnego, może domagać się od przedsiębiorstwa przesyłowego zawarcia umowy o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu.

Kierując takie roszczenie, bardzo ważną kwestią jest ustalenie wysokości wynagrodzenia, jakiego możemy żądać od przedsiębiorstwa przesyłowego. Szczególnie istotnym jest ustalenie, czy wynagrodzenie to będzie jednorazowe, czy też będzie świadczeniem powtarzającym się, płatnym w ustalonych odstępach czasu. Przy szacowaniu wysokości wynagrodzenia należy przede wszystkim rozróżnić dwie sytuacje: pierwszą, kiedy urządzenia przesyłowe przeszkadzają w korzystaniu z nieruchomości oraz drugą, kiedy urządzenia te w jakiś sposób ograniczają prawo własności. Pierwsza sytuacja wystąpi wówczas, jeżeli np. na nieruchomości o niewielkiej powierzchni znajduje się kilka słupów elektrycznych wraz z liniami wysokiego napięcia, a druga kiedy głęboko pod powierzchnią ziemi biegnie "rura z gazem". Jest to o tyle istotne, iż w pierwszym przypadku należy uwzględnić nie tylko grunt bezpośrednio zajęty przez urządzenia przesyłowe, ale również tzw. strefę ochronną, w obrębie której właściciel nie będzie mógł korzystać z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Nie bez znaczenia dla ustalenia wysokości wynagrodzenia będzie relacja zajętej nieruchomości do jej powierzchni całkowitej, a także wpływ urządzeń na zmniejszenie wartości nieruchomości. Z reguły dla ustalenia wysokości wynagrodzenia pojawi się potrzeba powołania biegłego w zakresie wyceny nieruchomości. Bez jego pomocy właściciel nie będzie bowiem w stanie oszacować, jakiej tak naprawdę kwoty może się domagać od przedsiębiorstwa przesyłowego.

W przypadku braku porozumienia w kwestii wynagrodzenia, sprawę można skierować na drogę sądową i wówczas o jego wysokości orzeknie sąd, analizując całokształt okoliczności sprawy.

ODSZKODOWANIE ZA BEZUMOWNE KORZYSTANIE Z NIERUCHOMOŚCI

W sytuacji, gdy analiza stanu prawnego nieruchomości doprowadzi do ustalenia, iż urządzenia przesyłowe zostały na niej posadowione bez podstawy prawnej, obok żądania ustanowienia służebności przesyłu, właściciel takiej nieruchomości może wystąpić do przedsiębiorstwa przesyłowego z roszczeniem o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Odszkodowanie to będzie wówczas obejmowało okres do czasu uregulowania stanu prawnego nieruchomości, tj. do momentu zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu.

Występując z roszczeniem o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, a także podczas szacowania jego wartości, należy mieć na uwadze, dotyczące tej kwestii, orzecznictwo Sądu Najwyższego, na które warto się powoływać w przypadku sporu z przedsiębiorstwem przesyłowym. W wyroku z 15.9.2005 r. (II CK 61/05, Legalis) SN uznał, iż wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z cudzej nieruchomości powinno odpowiadać wysokości ewentualnego czynszu za wynajem (dzierżawę gruntu). Kierując powyższe żądanie należy pamiętać również, iż roszczenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w stosunku do osób fizycznych przedawnia się z upływem lat 10. Oznacza to, iż w przypadku podniesienia przez przedsiębiorstwo przesyłowe zarzutu przedawnienia, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości będzie obejmowało tylko okres nieprzedawniony - tzn. ostatnie 10 lat. W przypadku więc, gdy przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta bezumownie z naszej nieruchomości od początku lat 80, a w sporze podniesie zarzut przedawnienia, to właściciel będzie mógł domagać się wynagrodzenia jedynie za ostatnie 10 lat, licząc od dania wystąpienia ze stosownym roszczeniem.

PODSUMOWANIE

Wprowadzenie instytucji służebności przesyłu bez wątpienia umożliwia właścicielom nieruchomości skuteczne dochodzenie swoich praw oraz uporządkowanie stanu prawnego urządzeń przesyłowych. Niestety, z uwagi na specyfikę i złożoność zagadnienia wystąpienie z roszczeniem do przedsiębiorstwa przesyłowego nie jest zadaniem łatwym. Wymaga ono bowiem nie tylko znajomości przepisów prawnych, orzecznictwa SN, ale również fachowej wiedzy i wsparcia ekspertów, w tym przede wszystkim rzeczoznawców. Skuteczne dochodzenie roszczenia jest bowiem procesem, na który składa się między innymi: analiza stanu faktycznego i prawnego nieruchomości oraz posadowionych na niej urządzeń przesyłowych, określenie wartości nieruchomości i wysokości roszczenia, jakiego może domagać się właściciel obciążonej nieruchomości, wezwanie przedsiębiorstwa przesyłowego do zapłaty, prowadzenie rozmów i negocjacji zmierzających do zawarcia porozumienia i polubownego rozwiązania sporu, a w przypadku braku kompromisu skierowanie sprawy do sądu. Oprócz pomocy prawnej, na poszczególnych etapach dochodzenia roszczeń, właściciele nieruchomości powinni mieć zagwarantowane wsparcie ze strony ekspertów, których wiedza okazuje się niezbędna. Dodatkowym czynnikiem utrudniającym dochodzenie swoich praw przez właścicieli nieruchomości, jest brak utartej praktyki sądowej w tym zakresie, spowodowanej faktem, iż wciąż niewielu właścicieli nieruchomości ma świadomość przysługujących ich praw, a tym samym liczba spraw trafiających do sądu nie jest duża, aczkolwiek tendencja jest wyraźnie wzrostowa. Ponadto w kwestii wysokości odszkodowania, sędziowie orzekający w sprawach podchodzą do tematu bardzo zachowawczo, miarkując wysokość przyznawanego z tego tytułu wynagrodzenia. Dlatego też tak ważna jest gruntowna analiza całokształtu okoliczności danej sprawy, współpraca z ekspertami oraz jednomyślność wśród rzeczoznawców, którzy będą w stanie w miarę precyzyjnie oszacować i skutecznie "obronić" wysokość żądanego wynagrodzenia tak, aby było ono satysfakcjonujące dla właścicieli nieruchomości. Praktyka pokazuje, iż znajomość tematu oraz kompleksowe podejście do sprawy umożliwia szybkie i skuteczne dochodzenie roszczeń, a właściciele nieruchomości coraz częściej decydują się na dochodzenie swoich praw od przedsiębiorstw przesyłowych, domagając się nie tylko uporządkowania stanu prawnego, ale również wynagrodzenia za korzystanie z ich nieruchomości.

Radca prawny
Tomasz Dauerman

Powyższa publikacja ma charakter archiwalny, stan prawny od czasu wydania publikacji mógł się zmienić.
Po aktualne informacje z zakresu prawa zapraszamy na naszego bloga oraz facebooka.

lobbing dla sportuprawosportowedsmmediacje w sporcie
Przypnij

Porada prawna online - bez wychodzenia z domu!

Wypełnij i wyślij formularz a przygotujemy dla Ciebie profesjonalną opinię prawną.

Dodaj załączniki
Zapytaj prawnika