Ważne zmiany w hipotece

20 lutego 2011 r. weszła w życie ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 131, poz. 1075), wprowadzająca niezwykle ważne zmiany w hipotekach. Do najistotniejszych należy zaliczyć likwidację podziału hipotek umownych na zwykłą i kaucyjną, dopuszczalność zabezpieczenia jedną hipoteką wielu wierzytelności, wprowadzenie instytucji administratora hipoteki oraz możliwość rozporządzania przez właściciela nieruchomości wolnym miejscem hipotecznym.Większość wprowadzonych zmian oceniona została pozytywnie, niektóre wzbudzają jednak poważne obawy, zarówno wierzycieli hipotecznych, jak i właścicieli nieruchomości.

Jeden rodzaj hipoteki umownej

Analizę zmian w zakresie hipotek należy rozpocząć od definicji hipoteki, zawartej w art. 65 wskazanej powyżej ustawy, zgodnie z którą "w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)". Hipoteka jest zatem sposobem zabezpieczenia wierzytelności, dzięki któremu wierzyciel hipoteczny może zaspokoić się z nieruchomości, bez względu na to, czują stała się ona własnością. O kolejności owego zaspokojenia decyduje kolejność wpisów hipotek do księgi wieczystej. Wierzyciele, których hipoteki wpisane są na wyższych pozycjach korzystają z pierwszeństwa zaspokojenia, przed tymi, których hipoteki zajmują pozycję niższą.

Dotychczas w obrocie prawnym istniały dwa rodzaje hipotek. Pierwsza (zwykła) stosowana była jako zabezpieczenie istniejącej, konkretnej wierzytelności o oznaczonej wysokości, druga z kolei (kaucyjna) jako zabezpieczenie wierzytelności przyszłych, o nieustalonej na dzień dokonywania wpisu wysokości. Wprowadzona nowelizacja zniosła ten podział wprowadzając jeden rodzaj hipoteki, niejako łączący w sobie dwie poprzednie, aczkolwiek konstrukcyjniebardziej przypominający hipotekę kaucyjną.

Nowa hipoteka obejmuje zarówno zobowiązanie główne, jak i odsetki, koszty postępowaniainne świadczenia uboczne, o ile zostały one ujawnione w dokumencie będącym podstawą wpisu. Istnieje zatem możliwość zabezpieczenia hipoteką roszczeń o odsetki i przyznane koszty, pod warunkiem jednak, iż nie uległy one przedawnieniu. Ponadto konieczne jest ujawnienie we wpisie hipoteki wysokości odsetek.

Hipoteką można zabezpieczyć zarówno wierzytelności obecne, istniejące w chwili dokonywania wpisu, jak i mogące powstać w przyszłości, w tym również warunkowe do maksymalnie oznaczonej kwoty. Dodatkowo nowa hipoteka może zostać ustanowiona w innej walucie, niż waluta, w jakiej zaciągnięto zobowiązanie. Dotychczas w księdze wieczystej ujawniana była wierzytelność w tej samej walucie, w jakiej zaciągnięte zostało zobowiązanie. Teraz strony w umowie mogą kształtować to dowolnie, według swojego uznania.

Wprowadzenie jednego typu hipoteki likwiduje występujący do tej pory problematyczny, jak się często okazywało, podział. Eliminuje tym samym ryzyko zastosowania niewłaściwego rodzaju hipoteki.

Zabezpieczenie jedną hipoteką wielu wierzytelności

Ważną dla wierzycieli zmianą, jaka została wprowadzona w wyniku dokonanej nowelizacji, jest odejście od dotychczas obowiązującej zasady, zgodnie z którą jedna hipoteka zabezpieczała jedną wierzytelność. Obecnie istnieje możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności tego samego wierzyciela, wynikających z różnych umów. W umowie ustanawiającej hipotekę należy wówczas określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem. Ponadto jedną hipoteką będzie można zabezpieczyć kilka wierzytelności, przysługujących różnym podmiotom, służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Wówczas w umowie ustanawiającej hipotekę należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służy. W takim przypadku wierzyciele hipoteczni będą musieli powołać administratora hipotek, który we własnym imieniu, ale na rzecz wszystkich wierzycieli będzie wykonywał uprawnienia wierzyciela hipotecznego. On też zostanie ujawniony w księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny. Administratorem może być jeden z wierzycieli lub osoba trzecia. Umowa powołująca administratora hipoteki powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.

Hipoteka taka może być podzielona pomiędzy wierzycieli, zgodnie z przepisami dotyczącymi zniesienia współwłasności. Powstałe w ten sposób hipoteki będą równorzędne w zakresie pierwszeństwa zaspokojenia.

Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym

Jedną z najistotniejszych, ale zarazem kontrowersyjnych zmian, jakie zostały wprowadzone w wyniku nowelizacji ustawy jest odejście od obowiązującej do tej pory zasady posuwania się naprzódhipotek wpisanych na kolejne miejsca, w chwili wykreślenia hipoteki zajmującej wyższą pozycję. Dotychczas, w razie wygaśnięcia hipoteki w jej miejsce automatycznie wchodziło kolejne zabezpieczenie. Wszystkie hipoteki przesuwały się o jedno miejsce w górę. Możliwości zmiany w kolejności hipotek co prawda istniały, ale wymagały zawsze uzgodnienia z pozostałymi wierzycielami hipotecznymi, co w praktyce bywało bardzo trudne.

Obecnie o wolnym miejscu powstałym na skutek wygaśnięcia hipoteki decyduje właściciel nieruchomości, któremu przyznano prawo swobodnego rozporządzania w tym zakresie. Oznacza to, iż opróżnione miejsce, według uznania właściciela nieruchomości, może pozostać niezapełnione, może zostać na nim wpisana nowa hipoteka, bądź też przeniesiona już istniejąca, o niższym stopniu uprzywilejowania (oczywiście za zgodą właściciela hipotecznego). Ważne jest jednak to, iż hipoteka wpisywana w miejsce wykreślonej nie może przekroczyć kwoty dotychczasowego zabezpieczenia, tj. nie może przewyższać wysokości hipoteki wykreślonej. W przypadku, gdy hipoteka wstępująca w wolne miejsce miałaby przewyższać wysokość dotychczasowej hipoteki, konieczna będzie zgoda wierzycieli, których hipoteki wpisano na niższych pozycjach.

Właściciel nieruchomości nie może skutecznie zrzec się prawa do dysponowania opróżnionym miejscem. Takie oświadczenie właściciela nie wywoła żadnych skutków prawnych. Nie wyklucza to jednakże możliwości zobowiązania się właściciela do określonego sposobu zadysponowania zwolnionym miejscem. Właściciel został pozbawiony prawa rozporządzania opróżnionym miejscem wyłącznie w sytuacji, gdy wykreślenie hipoteki jest wynikiem przeprowadzonej egzekucji z nieruchomości. Ponadto zwolnione miejsce nie podlega zajęciu, tzn. nie można w nie wpisać hipoteki przymusowej.

Wprowadzona zmiana z jednej strony może godzić w interesy wierzycieli hipotecznych o niższych pozycjach uprzywilejowania, z drugiej jednak otwiera właścicielowi nieruchomości możliwośćrenegocjacji umów zawartych z wierzycielami hipotecznymi. Opróżnione miejsce hipoteczne, na które można przesunąć hipotekę z niższych pozycji, może stać się bowiem dla właściciela obciążonej nieruchomości swoistą "kartą przetargową".

 

Grażyna Górska

Dyrektor Zarządzający

DAUERMAN Kancelaria Prawa Gospodarczego i Sportowego

Powyższa publikacja ma charakter archiwalny, stan prawny od czasu wydania publikacji mógł się zmienić.
Po aktualne informacje z zakresu prawa zapraszamy na naszego bloga oraz facebooka.

lobbing dla sportuprawosportowedsmmediacje w sporcie
Przypnij

Porada prawna online - bez wychodzenia z domu!

Wypełnij i wyślij formularz a przygotujemy dla Ciebie profesjonalną opinię prawną.

Dodaj załączniki
Zapytaj prawnika