Odszkodowanie z tytułu administracyjnego ograniczenia korzystania z nieruchomości

autor: Maciej Broniecki

30.11.2018

Odszkodowanie z tytułu administracyjnego ograniczenia korzystania z nieruchomości

Ostatnio pisałem o administracyjnym trybie ograniczenia prawa własności na skutek posadowienia urządzeń przesyłowych.

Dziś wracam to tematu, bo coraz więcej inwestycji prowadzonych jest w trybie tzw. specustaw, a więc z pominięciem kodeksowych rozwiązań dotyczących służebności przesyłu.

Tak jak wspominałem ostatnio, stosowne odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a ponadto, jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Przypominam, że w postępowaniu administracyjnym szkoda nie może być wyliczana w ten sam sposób jak wyliczane jest wynagrodzenie w postępowaniu cywilnym w sytuacji ustanowienia służebności przesyłu. Odszkodowanie administracyjne nie obejmuje więc m.in. rekompensaty za zgodę właściciela na funkcjonowanie linii energetycznej, z tytułu wpisania obciążenia do księgi wieczystej, czy też z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.

Co zatem powinno zawierać takie administracyjne odszkodowanie?

Przede wszystkim powinno ono określać wartość faktycznie poniesionych szkód (np. wynikłych w toku prac budowlanych, związanych z przywróceniem nieruchomości do jej pierwotnego stanu o ile to możliwe), a także takie składniki jak wspomniany spadek wartości nieruchomości oraz odszkodowanie za udostępnianie nieruchomości. Ten ostatni składnik odszkodowania stanowi swoistą rekompensatę związaną z obowiązkiem udostępniania nieruchomości na przyszłość.

Sposób wyceny powyższego elementu zbliżony jest do wyceny wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Analizie przez biegłego podlegają takie wartości jak powierzchnia zajęta przez przedsiębiorcę przesyłowego do kontrolowania urządzenia przesyłowego, wartość powierzchni gruntu nie zajętej przez urządzenie przesyłowe, czy współczynniki korygujące stosowane przy wycenie służebności.

O ile pewne współczynniki są narzucone przez przedsiębiorstwo przesyłowe (powierzchnia kontrolowana przez urządzenie przesyłowe), bądź są uzależnione od biegłego (współczynniki korygujące), to właściciel nieruchomości może i powinien badać wartość powierzchni gruntu podlegającego wycenie.

Ta ostatnia wartość nie powinna być przyjmowana przez biegłego dowolnie i subiektywnie, ale spełniać warunek tzw. nieruchomości podobnej. Czym jest taka nieruchomość? Zgodnie z ustawą, mówiąc o nieruchomości podobnej, która jest przyjmowana do wyceny prawodawca wskazał na nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zalecam więc badać ten element, ponieważ to głównie od niego zależy ostateczny wynik operatu ustalającego wartość odszkodowania.

Wyjaśniam, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości uwzględnia się w szczególności stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji, a także utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględnia się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, czy skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń przesyłowych.

Artykuł dostępny również jako PODCAST.

Specjalista z zakresu prawa gospodarczego, cywilnego, rodzinnego i podatkowego.

Maciej Broniecki

Radca Prawny

Kontakt z nami