Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości

16.12.2013

Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości

Obok takich klasycznych instytucji, jak hipoteka czy zastaw, w celu zabezpieczenia wierzytelności możliwe jest również zawarcie umowy nazywanej powszechnie przewłaszczeniem na zabezpieczenie. W aktualnym stanie prawnym umowa ta jest uregulowana w art. 101 Prawa Bankowego. Jednak przed wprowadzeniem tego przepisu z powodzeniem funkcjonowała ona w obrocie jako umowa nienazwana, zawierana w ramach zasady swobody umów. Zgodnie z art. 101 Prawa Bankowego: „zabezpieczenie wierzytelności banku może być dokonane w drodze przeniesienia na bank przez dłużnika lub osobę trzecią, do czasu spłaty zadłużenia wraz z należnymi odsetkami i prowizją, prawa własności rzeczy ruchomej lub papierów wartościowych”. Dotychczasowy właściciel przewłaszczonej rzeczy staje się wskutek takiej umowy posiadaczem zależnym, nie jest natomiast konieczne faktyczne wydanie rzeczy wierzycielowi, jak w przypadku zastawu, bądź dokonywanie koniecznych wpisów do rejestru przy ustanawianiu zastawu rejestrowego.

Jak widać, ustawowa regulacja nie jest wyczerpująca, wobec czego w dalszym ciągu przewłaszczenie na zabezpieczenie może być zawierane w innych, zmodyfikowanych wariantach.

Jednym z takich wariantów jest przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości. Co do jego dopuszczalności istnieje jednak wiele kontrowersji.

W związku z istnieniem bezwzględnego zakazu przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem bądź z zastrzeżeniem terminu (art. 157 KC), możliwe są dwie drogi ustanowienia takiego zabezpieczenia. Pierwszą jest bezwarunkowe przeniesienie własności nieruchomości na wierzyciela wraz z jego zobowiązaniem do powrotnego przeniesienia własności  po wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej. Drugim sposobem jest zawarcie umowy jedynie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości na wierzyciela pod warunkiem, którego ziszczenie, czyli najczęściej niewykonanie zabezpieczonej umowy, będzie prowadziło do bezwarunkowego zobowiązania dłużnika do przeniesienia własności. Wykonania takiego zobowiązanie Złożenia przez dłużnika oświadczenia woli definitywnie przenoszącego własność nieruchomości można w takim wypadku dochodzić drogą sądową, zgodnie z art. 64 Kodeksu Cywilnego.

Sąd Najwyższy wyrokami z 29 maja 2000 r. (III CKN 246/00) oraz 8 marca 2002 r. (III CKN 748/00) uznał umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie w powyższych formach za dopuszczalne, jednakże nie zakończyło to całkowicie sporu co do zasadności takiego poglądu. Argumenty przeciwne są na tyle poważne, że trudno jednoznacznie opowiedzieć się po jednej ze stron. Najbardziej istotnym wydaje się zarzut obejścia prawa, chociażby przepisów dotyczących zaspokajania się z nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego. W przypadku niewykonania zobowiązania przez dłużnika, wierzyciel może zaspokoić się z przewłaszczonej nieruchomości zgodnie ze swoją wolą, bez dodatkowych obostrzeń, z jakimi spotyka się w analogicznej sytuacji np. wierzyciel hipoteczny. Można więc zastanowiać się, czy takie rozwiązanie nie udziela nadmiernej ochrony beneficjentowi zabezpieczenia, kosztem zarówno dłużnika, jak i jego innych wierzycieli.

Jeśli wobec tego konsekwentnie uznamy taką umowę za obejście prawa, to na podstawie art. 58 Kodeksu Cywilnego przyjąć trzeba jej bezwzględną nieważność. Z drugiej zaś strony Sąd Najwyższy w obydwu przywołanych wyżej orzeczeniach opowiada się za dopuszczalnością zawierania tego typu umów.

 

Kontakt z nami