Użyczenie lokalu mieszkalnego, a ryzyko zasiedzenia

autor: Agnieszka Trzaska

13.12.2018

Użyczenie lokalu mieszkalnego, a ryzyko zasiedzenia

Zgodnie z art. 710 KC umowa użyczenia to stosunek prawny, w którym użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy, natomiast biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Cechą charakterystyczną umowy użyczenia jest jej nieodpłatność, co oznacza, że użyczający nie osiąga żadnych korzyści finansowych i zysku, a biorący w użyczenie nie musi płacić czynszu, jednak zgodnie z powyższym ponosi on zwykłe koszty utrzymania, czyli w przypadku użyczenia lokalu będą to koszty eksploatacyjne, fundusz remontowy, koszty zarządu, gaz, energia elektryczna etc. Kodeks cywilny nie przewiduje przy tym żadnej szczególnej formy zawierania tej umowy – w praktyce jest to najczęściej forma ustna, gdyż umowa ta jest najczęściej stosowana między stronami, które łączą stosunki rodzinne. Należy jednak pamiętać, iż dla celów dowodowych wskazane jest zachowanie formy pisemnej.

Dosyć często spotykaną w praktyce wątpliwością, a raczej zagadnieniem poruszanym przez klientów jest kwestia ewentualnej możliwości zasiedzenia nieruchomości właśnie w przypadku korzystania z niej na podstawie umowy użyczenia. W tym miejscu wskazać należy, iż osoba której nieruchomość została oddana w użyczenie nie ma możliwości jej zasiedzenia, gdyż władanie nieruchomością na podstawie umowy użyczenia jest kwalifikowane jako tzw. posiadanie zależne, które zgodnie z przepisami nie prowadzi do nabycia prawa w drodze zasiedzenia. Do nabycia prawa przez zasiedzenie prowadzi jedynie posiadanie samoistne przez okres 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze). O posiadaniu samoistnym możemy natomiast mówić w przypadku, gdy po stronie władającego istnieje zarówno rzeczywista możliwość władania nieruchomością zgodnie z uprawnieniami właściciela, jak i manifestowania w sposób postrzegalny dla otoczenia wola władania nieruchomością jak właściciel. Oczywiście może zdarzyć się sytuacja, że w pewnym momencie biorący w użyczenie poczuje się jak posiadacz samoistny i w ten sposób będzie się zachowywał. Należy również mieć na względzie istnienie domniemania, iż ten kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym, dlatego też w przypadku zanegowania faktu zasiedzenia nieruchomości to na właścicielu nieruchomości ciąży obowiązek udowodnienia, że osoby zamieszkujące w lokalu to posiadacze zależni korzystający z niego na podstawie umowy użyczenia. Okres ewentualnego nabycia własności lokalu w drodze zasiedzenia wynosi 30 lat od momentu, w którym osoby zamieszkujące zaczęłyby zachowywać się jak posiadacze samoistni. Dlatego też w przypadku zawarcia umowy ustnej, aby nie narazić się na ewentualny zarzut zasiedzenia, przed upływem tego okresu warto jest podjąć czynności wskazujące, że osoby zamieszkujące w lokalu są tylko posiadaczami zależnymi, czyli np. wysłać pismo informujące o zamiarze sprzedaży nieruchomości  i w związku z tym faktem zawarta (ustnie) umowa ulegnie rozwiązaniu za wypowiedzeniem. W braku umownych terminów wypowiedzenia, następuje ono w takim przypadku ze skutkiem natychmiastowym. Innym rozwiązaniem może być także zawarcie nowej umowy, ale już w formie pisemnej dla celów dowodowych.

(zdjęcie ma charakter ilustracyjny)

Do posłuchania w formie PODCASTU tutaj.

Ekspert z zakresu prawa gospodarczego. Specjalizuje się w sprawach związanych z odzyskiwaniem wierzytelności oraz dochodzeniem roszczeń odszkodowawczych od przedsiębiorstw przesyłowych.

Agnieszka Trzaska

Adwokat

Kontakt z nami