Zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 10 lat od jej nabycia

autor: Bartłomiej Szozda

31.07.2018

Zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 10 lat od jej nabycia

Dnia 30 kwietnia 2016 r. w życie weszła ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która obok licznych zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, wprowadziła do niej nowy art. 2b, zgodnie z którym nabywca nieruchomości rolnej jest zobowiązany prowadzić gospodarstwo rolne w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości.

W ciągu 10 lat trwania tego obowiązku nabywca nie może zbyć zakupionej nieruchomości, ani oddać jej w posiadanie innym podmiotom. Ze względu na definicję posiadania znajdującą się w Kodeksie Cywilnym należy stwierdzić, że zakaz ten obejmuje zarówno posiadanie samoistne, jak i zależne, czyli również posiadanie na podstawie umowy najmu czy dzierżawy.

Zasadniczo przewidziane jest jedno odstępstwo od wymienionego wyżej zakazu zbywania lub oddawania w posiadanie. Zgodnie z ust. 3 art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, na wniosek nabywcy sąd może wyrazić zgodę na nabycie/oddanie w posiadanie takiej nieruchomości, w sytuacji gdy konieczność nabycia wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy. Na tej podstawie stwierdzić można, że możliwość sprzedaży nieruchomości w tym trybie, występuje raczej w wyjątkowych okolicznościach, a przepis art. 2b ust. 3 nie znajduje zastosowania, do normalnego obrotu nieruchomościami.

Sam art. 2b przewiduje natomiast inne, liczne sytuacje, w których zakaz z ust. 2 nie znajdzie zastosowania. Zgodnie z ust. 4 zakazu tego nie stosuje się do następujących grup nabywców: osób bliskich zbywcy, jednostek samorządy terytorialnego (gmina, powiat, województwo). Skarbu Państwa lub działającego w jego imieniu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, spółek prawa handlowego których wyłącznym udziałowcem jest Skarb Państwa, będących operatorem systemu przesyłowego albo posiadających koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, osób prawnych działających na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej (parafie, diecezje, Caritas Polska, Caritas diecezjalne itd.), o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia, parków narodowych, Spółki Celowej, o której mowa w ustawie o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Spośród wszystkich tych wyłączeń, najbardziej praktyczne wydaje się to dotyczące osób bliskich. Jako osoby takie, na zasadach ustalonych przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, traktujemy: zstępnych (dzieci, wnuki itd.), wstępnych (rodziców, dziadków itd.), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione. Zakaz wyrażony w art. 2b ust. 2 nie dotyczy również osób, które nabywają nieruchomość w wyniku dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego oraz na podstawie art. 151 lub 231 Kodeksu cywilnego, czyli w sytuacjach gdy doszło wzniesienia budynku z przekroczeniem granic lub wybudowaniem budynku na cudzym gruncie przez posiadacza samoistnego. Podsumowując: w okolicznościach wymienionych w niniejszym akapicie, nie jest konieczne sądowe zwolnienie z obowiązku prowadzenia przez 10 lat gospodarstwa rolnego, do którego została włączona nabywana nieruchomość.

Zaznaczyć należy jednak, że wyłączenia zawarte w art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie są jedynymi, które zwalniają właściciela nieruchomości z zawartego w tym przepisie obowiązku. Zwrócić należy więc uwagę również na przepisy regulujące ogólny zakres zastosowania omawianej ustawy.

Przede wszystkim przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie są stosowane do nieruchomości rolnych, które wchodzą w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha lub będących drogami wewnętrznymi – w przypadku takich nieruchomości nie znajdzie zastosowania ani obowiązek z art. 2b ust. 1, ani zakaz z art. 2b ust. 2.

Ustawę stosuje się do pozostałych nieruchomości rolnych. Ustawodawca w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego zdecydował się na rozumienie pojęcia nieruchomości rolnej, przyjęte w Kodeksie Cywilnym, zgodnie z którym nieruchomością rolną jest każda nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zgodnie z takim założeniem należy stwierdzić, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego stosowana jest do nieruchomości, które nie tylko są wykorzystywane na cele rolnicze, ale również które potencjalnie mogą być na takie cele wykorzystywane.

Rozważania z powyższego akapitu wymagają jednak jeszcze jednego zastrzeżenia. Zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nieruchomością rolną nie są nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Wynika z tego to, że żadnych przepisów analizowanej ustawy nie stosuje się do nieruchomości, które mimo tego, że posiadają wszystkie cechy nieruchomości rolnej jakimi opisuje taką nieruchomość Kodeks cywilny, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego będą przeznaczone na jakikolwiek inny cel niż cel rolny.

Podsumowując dzisiejszy wpis, stwierdzić należy, że mimo uciążliwego (oraz wątpliwego pod kątem konstytucyjności) obowiązku prowadzenia gospodarstwa przez 10 lat po nabyciu nieruchomości rolnej, nie oznacza to braku możliwości sprzedaży kupionej nieruchomości. Można powiedzieć, że ustawodawca tworzy liczne wyjątki od stworzonych w art. 2b obowiązków i zakazów. Pamiętać należy jednak, że rozpatrując możliwości uwolnienia się od nich należy zwracać uwagę nie tylko na zapisy tego przepisu, ale na wszystkie zapisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Kontakt z nami