Umowa najmu należy do jednej z najczęściej zawieranych w praktyce życia codziennego. Przypuszczalnie każdy z nas taką umowę chociaż raz w życiu zawarł, a jej przedmiotem, oprócz lokalu, może być m.in. samochód, sprzęt sportowy, narzędzia.
Nie ulega jednak wątpliwości, że najem zazwyczaj kojarzy się mieszkaniem, ewentualnie inną nieruchomością. W tym kontekście warto sobie zadać pytanie, w jakim stopniu umowa najmu może zostać ułożona wyłącznie według uznania stron, a jakim zakresie musi uwzględniać charakter (naturę) tego stosunku prawnego.
Charakterystycznym elementem najmu jest czynsz należny wynajmującemu za oddaną najemcy do używania rzecz. Uzyskanie czynszu stanowi dla wynajmującego (przynajmniej z reguły) zasadniczy argument dla zawarcia tego typu umowy, gdyż zapewnia mu stały i stosunkowo nieskomplikowany przychód. W celu zabezpieczenia płatności czynszu do umów najmu, których przedmiotem są lokale mieszkalne lub użytkowe, wprowadzane są często klauzulę, na podstawie których wynajmujący uprawniony jest do „odcięcia” najemcy mediów (prądu, wody, itp.) w razie powstania po stronie najemcy zaległości w płatności czynszu (np. gdy najemca zalega z czynszem za 3 miesiące). Tego typu postanowienie ma oczywiście motywować najemcę do regularnego uiszczania czynszu.
Co więcej, podpisanie umowy najmu zawierającą taką klauzulę przez najemcę stanowi wyraz tego, że godzi się on na takie postanowienie.
Należy jednak podkreślić, że mimo, iż zgodnym zamiarem stron (zarówno najemcy jak i wynajmującego) jest zawarcie umowy najmu dającej wynajmującemu uprawnienie do odłączenia od lokalu mediów w przypadku powstania zaległości w płatności czynszu, to regulacja taka może się okazać jednak nieważna, a jej zastosowanie pociągnie za sobą negatywne konsekwencje po stronie wynajmującego.
Mimo, że zgodnie z zasadą swobody umów strony mogą ułożyć łączący je stosunek prawny według swego uznania, to pamiętać należy, że jego cel ani treść nie może być sprzeczna m.in. z naturą (właściwością) tego stosunku. Biorąc zatem pod uwagę, że zgodnie z kodeksową regulacją wynajmujący zobowiązany jest do oddania najemcy danej rzeczy (lokalu) do używania, a natura najmu sprowadza się do tego, aby najemca mógł w sposób normalny i niezakłócony z rzeczy korzystać, ciężko przyjąć, aby zgodnym z właściwością tego stosunku prawnego była sytuacja, w której wynajmujący odłącza media i tym samym uniemożliwia najemcy używanie przedmiotu najmu. Należałoby wręcz stwierdzić, że działania wynajmującego uniemożliwiające najemcy korzystanie z przedmiotu najmu niweczą charakter tego typu umowy.
Z tego względu wynajmujący powinni raczej korzystać z innych sposobów „zabezpieczania” swoich roszczeń z tytułu czynszu najmu, aniżeli opisano powyżej. O tych zabezpieczeniach słów kilka w następnych wpisach.
